1. Decyzja o przeznaczeniu do sprzedaży (dotyczy też najmu, dzierżawy).
Podmiot samorządowy ma prawo decyzji w kwestii obrotu nieruchomościami (także ewentualnej sprzedaży).
Postanowienie Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z 6 lipca 2016 r., sygn. akt III SA/Łd422/16, odnosi się do dzierżawy, ale dotyczyć może także zbycia nieruchomości.
WSA podkreślił, że JST występuje zarówno w obrocie publicznoprawnym (gdy np. nakłada określone zobowiązania) jak i cywilnoprawnym (np. w sytuacji dokonywania najmu, dzierżawy, sprzedaży).
Tak jak każdy właściciel nieruchomości, na gruncie kodeksu cywilnego, ma swobodę decyzji, czy sprzedać i na jakich warunkach.
2. Kompetencje organów.
Z art. 30 ust. 2 pkt 3 ustawy o samorządzie gminnym wynika, że do kompetencji wójta, burmistrza, prezydenta miasta należy gospodarowanie mieniem komunalnym. Ma to również ścisły związek z art. 25 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami.
Zgodnie natomiast z art. 19 ust. 2 pkt 9 lit. a ustawy o samorządzie gminnym, istotne kompetencje w tym zakresie ma także organ stanowiący – rada gminy. Do jej wyłącznej właściwości należy podejmowanie uchwał w sprawach majątkowych przekraczających zakres zwykłego zarządu, dotyczących np. zbywania, wydzierżawiania nieruchomości na czas oznaczony dłuższy niż 3 lata lub nieoznaczony (tak samo, gdy po umowie do 3 lat kolejna).
W orzecznictwie wskazuje się, że rada gminy nie ma kompetencji, aby zobowiązać wójta do podejmowania konkretnych działań w tym obszarze, np. zbycia ( wyraża jedynie zgodę w określonych sytuacjach).
Można uważać, że także o formie prawnej przewidzianej do zbycia decyduje wójt (w postaci zarządzenia), oczywiście uwzględniając regulacje ustawowe.
Obok kompetencji wójta istnieją też ograniczenia wynikające z tego, że analizowana czynność zbycia przekracza zakres zwykłego zarządu.
Wyrok NSA z 26 lutego 2016 r., sygn. akt I OSK2534/15, potwierdza konieczność łączenia kompetencji wójta i rady.
Sumując powyższe uwagi, wydaje się, że decyzja o sprzedaży musiałaby być podjęta przez wójta, ale musi również uzyskać dalszą akceptację rady w postaci jej uchwał.
3. Możliwość zastosowania procedury bezprzetargowej.
Rada może wyrazić zgodę na odstąpienie od procedury przetargowej, co wynika z art. 37 ust. 3 pkt 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, w sytuacji, gdy o nabycie ubiega się osoba, która dzierżawi nieruchomość na podstawie umowy zawartej na co najmniej 10 lat, w warunkach, gdy nieruchomość została zabudowana na podstawie zezwolenia na zabudowę lub zabudowa została zalegalizowana.
Wyrok SA w Gliwicach z 29 lipca 2019 r., sygn. akt II SA/Gl 730/19, wskazuje, że odstąpienie od obowiązku przetargowego trybu wymaga indywidualnej zgody rady wyrażonej uchwałą podejmowaną na wniosek organu wykonawczego gminy.
Zgoda organu stanowiącego byłaby więc niezbędna zarówna w kwestii zbycia jak i odstąpienia od trybu przetargowego.
W literaturze z zakresu prawa nieruchomości uważa się, że analizowane przepisy określają zasady procedury bezprzetargowej, nie dają jednak roszczenia o przeniesienie prawa własności nieruchomości. ( Nieruchomości. Zagadnienia prawne, red. H. Kisilowska, s. 109).
4. Kwestia zabudowy nieruchomości.
Zasadniczy warunek dotyczy zabudowy nieruchomości.
NSA w wyroku z 30 maja 2018 r. (sygn. akt I FSK 889/16) orzekł, że terenem zabudowanym jest każdy grunt, na którym znajdują się budynki lub ich części.
NSA w wyroku z 5 lutego 2019 r. stwierdził, że określenie „teren niezabudowany” oznacza taki grunt, na którym nie ma żadnych obiektów budowlanych (budynków, budowli). Bez znaczenia jest to, jaka część wydzielonego terenu pokryta została obiektami budowlanymi, jak również czy zabudowę stanowią obiekty w całości, czy części obiektów posadowionych na terenach sąsiadujących.
5. Podsumowanie.
Można stwierdzić, że zasadnicza kwestia dotyczy woli zbycia nieruchomości stanowiącej przedmiot dzierżawy i w tym zakresie decyduje inicjatywa organu wykonawczego gminy. Dalsza kolejność dotyczy akceptacji tego przez organ stanowiący. Wobec wystąpienia tych dwóch faktów istnieje możliwość zastosowania procedury bezprzetargowej przewidzianej w ustawie o gospodarce nieruchomościami.
Argumenty skłaniające do pozytywnej inicjatywy mogą być między innymi następujące:
- wcześniejsze deklaracje i ustalenia;
- poczynienie nakładów i ewentualne problemy z ich rozliczeniem;
- celowość planowanych przedsięwzięć w zakresie wykorzystania terenu.
Mogą znaleźć zastosowanie inne możliwości przewidziane w ustawie, między innymi przesłanka zbycia nieruchomości dla poprawy korzystania z nieruchomości przyległej.