PRAWO

biznes
Nowe strony:

Zmiany, analizy, opinie

Przykłady (fragmenty) wcześniejszych analiz, opinii.

      Uzasadnione wydaje się kwestionowanie podstawy żądania wydania nieruchomości rolnej. Należy wyraźnie wskazać  na treść art. 200, nakazującego każdemu ze współwłaścicieli współdziałanie w zarządzie rzeczą wspólną. Przez bardzo wiele lat wszystkie czynności dotyczące nieruchomości rolnej, będącej przedmiotem dzierżawy, a więc związane przede wszystkim z utrzymaniem gruntów we właściwej kulturze rolnej, dbałością o regulowanie obciążeń, np. płacenie podatków, wykonywał wyłącznie jeden ze współwłaścicieli – posiadacz największej liczby udziałów. Pozostali współwłaściciele w żadnym stopniu nie zajmowali się, a nawet nie interesowali się przedmiotową nieruchomością. Posiadacz nieruchomości, w złożonej sytuacji faktycznej, zawarł pierwszą i kolejną umowę dzierżawy i trudno domniemywać, ażeby na przestrzeni tak wielu lat działo się to bez akceptacji pozostałych współwłaścicieli. Co więcej, należy przyjąć, że wszystkie czynności związane z zarządem wykonywane były nie tylko za zgodą, ale i w interesie pozostałych współwłaścicieli, obowiązanych przecież do współdziałania w zarządzie. Nie miał miejsca fakt kwestionowania, przez pozostałych współwłaścicieli, umowy dzierżawy przez dziesięć lat jej obowiązywania. W tym stanie rzeczy, obecne żądanie pozostałych współwłaścicieli wydania dzierżawionej nieruchomości, można uznać za co najmniej bardzo dyskusyjne.  

 

      Zasadę współmierności kary (proporcjonalności, adekwatności) wyraża art. 47 Regulaminu Dyscyplinarnego PZPN, formułując jednoznaczne wskazanie dotyczące możliwości odstąpienia od wymierzenia kary dyscyplinarnej, szczególnie w sytuacji, gdy wymierzenie kary byłoby niewspółmierne do wagi przewinienia dyscyplinarnego. Jest to również jedna z podstawowych zasad na gruncie prawa, wyrażająca tego rodzaju dyspozycję, aby formy działania organów i instytucji nie wykraczały poza ramy konieczne do osiągnięcia celu. Zasada współmierności zakłada konieczność dokonywania oceny, czy zastosowane środki nie wykraczają poza granice tego, co jest niezbędne. W omawianym przypadku, możliwe jest zastosowanie innych, współmiernych do ciężaru przewinienia mechanizmów. Sankcja o bardzo surowym charakterze narusza zasadę współmierności kary, jak również ducha sportowej rywalizacji. Gdy chodzi o inne okoliczności, należy przede wszystkim pamiętać, że Regulamin Dyscyplinarny PZPN ma charakter ogólny i zawiera dyspozycje stwarzające możliwość poszukiwania odpowiedzi w regulacjach szczegółowych. 

      Należy ocenić, że w pełni znajduje zastosowanie sytuacja określona w przepisie w sposób następujący: „bądź też w innych miejscach odosobnienia, w których pobyt dzieci do lat czternastu miał charakter eksterminacyjny, a osoby tam osadzone pozostawały w dyspozycji hitlerowskich władz bezpieczeństwa” (lit. c). Odrębne uregulowanie tego rodzaju stanu rzeczy wskazuje na zamiar ustawodawcy stworzenia możliwości ubiegania się o uprawnienia przez wymienioną kategorię osób represjonowanych w poszczególnych, zindywidualizowanych sytuacjach. Potwierdza to wyrok NSA w Warszawie z 25 marca 2003 r. (sygn. akt V SA 145/02). Należy dodać, że w omawianym okresie przesiedlenia, nie istniały jeszcze obozy przesiedleńcze w ścisłym tego słowa znaczeniu i pobyt w miejscu odosobnienia, mającym charakter przejściowy, należy traktować w sposób analogiczny. Przepisy ustawy wskazują na zamiar stworzenia możliwości ubiegania się o uprawnienia przez szeroką kategorię osób rzeczywiście represjonowanych; nie można więc interpretować ich w sposób sprzeczny z tym celem. 

      Trzeba dokonać rozróżnienia dwóch sytuacji, mianowicie zdarzenia określanego jako szkoda parkingowa i zdarzenia o innym charakterze, mającego charakter wypadku komunikacyjnego. W tym przypadku mamy do czynienia z pierwszą z wymienionych sytuacji, co więcej, w okolicznościach tak szczególnych, że za usprawiedliwiony można uznać brak świadomości wystąpienia poważniejszej szkody w następstwie zdarzenia. Nie można zaprzeczyć natomiast, że uzasadniony może być zarzut zbyt pobieżnej i pochopnej oceny skutków zdarzenia. Wobec powyższego, poniesione konsekwencje można ocenić jako adekwatne. Jak się wydaje, zaistniałe okoliczności nie wskazują na wystąpienie związku przyczynowego między późniejszym oddaleniem się a zaistniałym zdarzeniem, zwłaszcza w kontekście skutków tego zdarzenia. Uchwała SN z 25 sierpnia 1994 r., III CZP 107/94, wskazuje, że gdy nie wystąpiły poważniejsze skutki, odjechanie z miejsca zdarzenia może nie dać podstaw do jego potraktowania jako zbiegnięcia. Wobec powyższego, wątpliwości, czy występują oczywiste przesłanki  wystąpienia ubezpieczyciela z roszczeniem regresowym, mogą być uzasadnione. 

      Umowa konsorcjum określa obowiązki partnerów. Nie ulega wprawdzie wątpliwości, kto był organizatorem i liderem konsorcjum, jednak w treści porozumienia nie obciążono lidera zwiększonymi obowiązkami. Nie ma w umowie także rozstrzygnięcia co do pełnomocnictwa w zakresie reprezentowania interesów członków konsorcjum (ta kwestia znajduje własne oparcie w przepisach ustawy Prawo zamówień publicznych, mówiących o obowiązku ustanowienia pełnomocnika do reprezentowania konsorcjum w postępowaniu o udzielenie zamówienia). Odwołując się do orzecznictwa, warto zauważyć, że w tej formie współdziałania każdy z partnerów odpowiedzialny jest za określone przedmiotowo prace, a wynagrodzenie konsorcjantów jest ustalane zgodnie z wyceną prac. Stosowne postanowienia zawiera §4 Umowy konsorcjum. Każdy członek konsorcjum posiada istotną możliwość samodzielnego działania. W żadnym stopniu oraz na żadnym etapie, którykolwiek z partnerów nie był w tym zakresie ograniczany. W praktyce często pojawia się również pytanie o wzajemne rozliczenia uczestników konsorcjum. Ta kwestia, jak i pozostałe, powinna znaleźć rozwiązanie poprzez wspólną analizę treści dokumentów znajdujących się w posiadaniu członków konsorcjum.

      Pojęcie „prowadzenie”, oprócz kilku znaczeń językowych adekwatnych do sytuacji, ma w odniesieniu do gospodarstwa rolnego określoną, dość ścisłą treść, ukształtowaną w orzecznictwie sądowym, w doktrynie i piśmiennictwie (np. „Prawo rolne” pod red. A. Stelmachowskiego, Wyd. Prawnicze LexisNexis, Warszawa 2005). Przyjmuje się, że prowadzenie gospodarstwa rolnego obejmuje przede wszystkim takie sytuacje, kiedy rolnik pracuje w gospodarstwie i podejmuje decyzje, które gospodarstwa dotyczą. Często uwzględnia się też taką cechę jak działanie na własny rachunek, a więc działanie uwzględniające określone ryzyko gospodarcze i stanowiące główne źródło utrzymania. O tym, że treść nadawana temu pojęciu winna każdorazowo uwzględniać kontekst sytuacyjny, świadczy też jeden z wyroków NSA (wydany co prawda w materii zabezpieczenia społecznego), w którym stwierdza się, że „prowadzenie gospodarstwa rolnego może polegać tylko na zarządzaniu nim”. Warto dodać, że w prawie unijnym występują również nowe terminy związane z prowadzeniem gospodarstwa rolnego, np. kierowanie, oderwane z reguły od kwestii własnościowych. Na brak bezpośredniego związku między prowadzeniem gospodarstwa rolnego a własnością nieruchomości, wskazuje też definicja legalna rolnika indywidualnego w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego. Jak wynika z powyższego, nie ma podstaw do interpretacji traktującej jako kryterium własność gruntów. 

      Formułowanie tekstów prawnych wymaga przestrzegania wielu reguł ich tworzenia. Warto na to zwrócić uwagę, gdyż pod wieloma względami założenia dotyczące tworzenia prawa trzeba odnosić również do tworzenia regulaminów wewnętrznych. Autorzy regulaminów, racjonalnie podchodząc do zagadnienia, będą musieli zadbać nie tylko o poprawność zapisów, ale też muszą pamiętać o potrzebie późniejszego ich interpretowania i stosowania. W tym momencie jednak bardzo daleko odchodzimy od podstawowych wymogów komunikatywności tekstu prawnego, czyli właśnie precyzji, przejrzystości, spójności i zwięzłości zapisów. Dla zilustrowania tego warto odwołać się do terminów użytych w modelu wzorcowym (tzw. wzorcowy wykaz wskaźników). Formułuje się kryterium „przestrzeganie przepisów prawa” oraz wskaźnik „stosuje przepisy prawa”. Obiegowo terminy te są niekiedy utożsamiane, co nie jest właściwe. W tym drugim przypadku mówimy o korzystaniu z pewnej kompetencji opartej na normie prawnej. Nie jest więc precyzyjny zapis tego rodzaju, że wskaźnik „stosuje przepisy prawa” traktuje się jako adekwatny dla dookreślenia kryterium mówiącego o „przestrzeganiu przepisów prawa”. W propozycji przykładowej, w zbyt małym stopniu respektowane są wymogi precyzji i spójności, nie mówiąc już o zwięzłości zapisów (chociażby w odniesieniu do kwestii doskonalenia zawodowego).

umowy


11.01.2023 r.

Uwaga na kombinację niedozwolonych praktyk i nieuprawnionych zapisów.

      Przykład ilustruje wiele zdarzeń o różnym charakterze. 
Postanowienia projektów niektórych umów (m.in. dzierżawy na cele fotowoltaiki, 6.09.2021r.) określaliśmy jak ryzykowne. Zdarzyło się później nawet zagrożenie karą umowną w wysokości 200 tys. zł w sytuacji zupełnie niezależnej od właściciela nieruchomości. 

      W głównej mierze akcentowaliśmy potrzebę zwrócenia uwagi na kwestie dotyczące staranności w zakresie:

  • określania w umowie terminów;
  • precyzyjnego opisywania czynności obciążających właściciela nieruchomości;
  • sposobu określenia czynszu.

      Wielomilionowe kary, nałożone niedawno przez prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów na jedno z przedsiębiorstw, oferujących sprzedaż i instalację fotowoltaiki, pokazują niebezpieczną stronę zagadnienia. Zarzuty dotyczyły m.in.:

  • utrudnianie odstąpienia od umowy poprzez zakamuflowane wprowadzenie niedozwolonych zapisów;
  • obciążanie dodatkowymi kosztami (np. za bezpłatny wcześniej audyt) w sytuacji próby odstąpienia od umowy;
  • nieuprawnione powoływanie się na współpracę z instytucjami państwowymi, dla budowania własnej wiarygodności i skuteczności;
  • oferowanie nieistniejących nigdy dotacji i programów wsparcia.

Omawiany przykład pokazuje zręczny mechanizm manipulacji. Zła wiadomość jest taka, że stanowi to jedynie bardzo skromny fragment listy potencjalnych zagrożeń. 

prawo nieruchomości


23.11.2022 r.

Służebność mieszkania jako silne uprawnienie.

1)Służebność mieszkania ustanowiona zostaje na rzecz oznaczonej z imienia i nazwiska osoby. Jest niezbywalna, trwa do końca okresu, na jaki została wyznaczona; najdłużej do końca życia osoby uprawnionej. 

2) Uprawnia do zamieszkiwania w mieszkaniu będącym własnością kogoś innego (najczęściej członka rodziny), zajmowania np. pokoju oraz korzystania z pomieszczeń przeznaczonych do wspólnego użytku (zakres służebności zostaje określony w umowie). 

3) Pozwala na przyjęcie – w celu wspólnego zamieszkiwania – małżonka i małoletnich dzieci (mogą pozostać po uzyskaniu pełnoletności). Możliwe jest – w razie konieczności uzyskania pomocy w prowadzeniu gospodarstwa domowego – również przyjęcie innej osoby.

4) W umowie można ustalić przysługiwanie uprawnienia dzieciom, rodzicom i małżonkowi, także po śmierci osoby, na której rzecz służebność ustanowiono. 

5) W razie rażących uchybień w wykonywaniu uprawnienia przez uprawnionego lub przyjętą przez niego osobę, właściciel nieruchomości może wystąpić do sądu o zamianę służebności na rentę (taka możliwość nie przysługuje uprawnionemu). 

6) Uprawniony może zrzec się służebności poprzez oświadczenie złożone właścicielowi (oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonym), może to być również umowa notarialna zniesienia służebności za wynagrodzeniem. 

7) Możliwa jest zmiana sposobu wykonywania służebności w drodze porozumienia lub przez sąd. 

8) Służebność wygasa na skutek niewykonywania jej przez lat dziesięć. 

9) Korzystający ze służebności mieszkania nie ma zasadniczo obowiązku uczestniczenia w opłatach eksploatacyjnych i innych. Zawierający umowę ustanowienia służebności mieszkania mogą się umówić inaczej. 

10) Służebność mieszkania korzysta z silnej ochrony prawnej, także przeciwko właścicielowi mieszkania. 

prawo nieruchomości


23.10.2022 r.

"Wada istotna" w ustawie deweloperskiej (pojęcie odnosi się do wielu dziedzin).

Kontekst sytuacyjny      

      W nowej ustawie deweloperskiej (obowiązującej od 1 lipca 2022 r.) ważnym wzmocnieniem pozycji nabywcy jest możliwość odstąpienia od umowy z powodu istotnej wady obiektu.

Kluczowe czynniki      

      Kierując się stanowiskiem doktryny, w oparciu o treść art. 560 §1 KC można przyjąć, że o takim charakterze wady decyduje poważny wpływ na wartość i użyteczność rzeczy. Wady nieistotne to te, które nie wywierają zasadniczego wpływu na normalne użytkowanie. Powyższy, ogólny pogląd (Teresa Mróz – red., Zobowiązania) znajduje rozwinięcie w orzecznictwie. W wyroku Sądu Apelacyjnego w Lublinie z 16 listopada 2019 r., sygn. akt I ACa 730/18, stwierdza się, że kwestia istotności wady powinna być analizowana z punktu widzenia określonego kupującego, nie zaś z punktu widzenia przydatności w ogóle. 

      Już wcześniej na aspekt indywidualnych preferencji zwracał uwagę Sąd Najwyższy, wskazując w wyroku z 29 czerwca 2004 r. (sygn. akt II CK 388/03), że istotność wady może wynikać nie tylko ze stanu technicznego obiektu. 

      Jak dalece skomplikowane przypadki występują w procesach budowlanych, wskazuje sprawa zakończona wyrokiem SN z 8 marca 2019 r. (sygn. akt III CSK 106/17). Wcześniej, w wyroku w II instancji podkreślone zostało, że wykonawca powinien oddać dom w stanie zgodnym z projektem, przepisami prawa i zasadami sztuki budowlanej.  Zasadnicze znaczenie ma również umowa. W tych wymiarach, w pierwszej kolejności istotność wady podlega ocenie biegłych. Z uwagi na specyfikę spraw, dowód z opinii biegłego w przedmiocie występowania wad zmniejszających wartość lub użyteczność mieszkania może być rozstrzygający. 

Działanie

      Trzeba pamiętać, że istnieje możliwość złożenia zastrzeżeń do ekspertyzy (w zarysowanym wyżej obszarze i w innych). Sąd wezwie wówczas biegłego do przedstawienia dodatkowych ustaleń i wyjaśnień (m.in. wyrok SN z 5 września 2001 r., sygn. akt II UKN 547/00). Prawo cywilne jest tworzone dla osób starannych, zgodnie z tą dawną zasadą, swoich interesów należy bronić na każdym etapie. 

      Biorąc pod uwagę wymienione wyżej okoliczności, po pierwsze trzeba uwzględnić, że w omawianym zakresie nie będzie łatwo właściwie ocenić swoją sytuację prawną.
      Po drugie, warto pamiętać, że sprawa raczej nie będzie oczywista, wobec czego należy z dużą starannością wykazać wszelkie podstawy uzasadniające uznanie wad wykonawczych za istotne. 

dobra osobiste


14.10.2022 r.

Dobra osobiste osoby prawnej - jak przedstawia się i dlaczego ważna jest ich ochrona.

prawo pracy


23.09.2022 r.

Obrona przed szykanowaniem w miejscu pracy (dyskryminacja, mobbing).

      Mówimy o podobnych kategoriach zachowań, które jednak z definicji mają odrębny wymiar. Krok pierwszy sprowadza się do oceny, która z wymienionych sytuacji występuje. 

      Kodeks pracy wymienia przykładowe (ale i zasadnicze) czynniki dyskryminacyjne, m.in. takie jak płeć, wiek, przekonania polityczne, religijne. Określony kontekst w przypadku dyskryminacji jest przesłanką nierównego traktowania. Przejawem tego może być brak podwyżki, premii, nierówne obciążenia pracowników. 

      Celowo w pierwszej kolejności mówimy o dyskryminacji, gdyż wskazany rodzaj przesłanek często występuje też w roszczeniach mobbingowych, w kategoriach krzywdy i szykanowania. Warto zwrócić uwagę na precyzyjne przyporządkowanie przesłanek (brak rozróżnienia bywa przyczyną niepowodzenia). 

      Trzeba zauważyć, że zmienia się podejście pracowników do tego, jakie sytuacje uważają za mobbing.

W kategoriach mobbingu coraz częściej ujmowane są zachowania prowadzące pośrednio do izolowania lub eliminowania niektórych pracowników.

 

      Opisywane rozróżnienie niesie istotne konsekwencje procesowe. W przypadku występowania mobbingu, pracownik musi udowodnić istnienie wszystkich przesłanej uzasadniających zarzut, a więc przede wszystkim fakt takich działań pracodawcy lub innych osób, które można zakwalifikować np. jako nękanie lub zastraszanie, negatywny cel tych działań i dotkliwy skutek. Dla przykładu, wyrok Sądu Okręgowego we Wrocławiu sprzed kilku lat (w nieco szerszym wprawdzie aspekcie) dotyczył sytuacji, gdy pracownica zasłabła w miejscu pracy; ze względu na długotrwały mobbing nastąpiło załamanie nerwowe. 

      W sprawach o dyskryminację ciężar dowodu rozłożony jest inaczej. Pracownik powinien uprawdopodobnić fakt dyskryminacji (np. nierównorzędność sytuacji finansowej zatrudnionych na podobnych stanowiskach) i wskazać kryterium różnicowania (np. płeć). Pracodawca musi wykazać, że nie doszło do nierównego traktowania lub przyczyny zróżnicowania w sytuacji zawodowej wynikały z czynników ściśle merytorycznych. Mobbing odnosi się do zachowań występujących w dłuższym okresie czasu, chociaż oczywiście natężenie zjawiska może być tak duże, że w indywidualnych przypadkach ten czynnik będzie decydujący (wyrok SN z 17.01.2007 r., sygn. akt I PK 176/06 eksponuje czynnik natężenia uciążliwości doświadczanych przez pracownika. Dla uzasadnienia dyskryminacji, długotrwałość zdarzeń nie stanowi warunku. 

      Przejawy takich zjawisk należy dokumentować, m.in. poprzez komunikację pisemną z pracodawcą; istotne znaczenie ma dokumentowanie skutków.
Uwaga

Jak podkreślono na wstępie, kluczowe znaczenie ma dobór argumentów pod kątem twierdzeń i roszczeń, z którymi występuje pracownik. Należy pamiętać, że pracodawca powinien nie tylko unikać tego rodzaju sytuacji, ale również przeciwdziałać negatywnym zachowaniom innych osób. Omawiana problematyka z wielu względów oceniana jest jako trudna. 

Zagadnienie konfliktów w miejscu pracy przedstawiamy również na stronie Skuteczność w prawie (Skuteczność w prawie (i nie tylko) – ARSA Analityk (arsa-analityk.plw opracowaniu „W gąszczu interakcji pracowniczych”. 

prawo nieruchomości

      W przypadku sprzedaży nieruchomości przed upływem pięciu lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie, powstaje zobowiązanie podatkowe. Na temat, co oznacza w omawianej płaszczyźnie termin „nabycie”, wypowiedział się Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 1 września 2022 r. (sygn. akt II FSK 2990/19) wskazując, że zwrot (oddanie) wywłaszczonej nieruchomości w trybie ustawy o gospodarce nieruchomościami, nie stanowi nabycia. W konsekwencji, nie rodzi obowiązku podatkowego. 
Komentarz
      Na zasadzie analogii warto zwrócić uwagę na to, z jak dużą starannością należy podchodzić do poszczególnych stanów faktycznych. 

prawo nieruchomości

2.08.2022 r.
Mikołaj Janicki

Ograniczenia własności - społeczeństwo beneficjentem, jednak kosztem jednostki.

      Inwestycje infrastrukturalne w ramach budowy Centralnego Portu Komunikacyjnego (dalej: CPK), bezsprzecznie stanowią wskazywany przez ustawodawcę cel publiczny, a co za tym idzie jedną z przesłanek umożliwiających dokonanie wywłaszczenia. Równie bezdyskusyjny pozostaje jednak fakt, iż realizacja inwestycji związana będzie z uszczerbkiem na mieniu wielu obywateli.

      W pierwszej kolejności należy wskazać, iż prawo do własności, które w przypadku realizacji inwestycji jaką stanowi budowa CPK zostaje ograniczone, stanowi treść art. 64 Konstytucji. Odwołując się do treści Ustawy Zasadniczej z 1997 r., należy mieć na względzie również zawartość art. 21, zgodnie z którym: 1. Rzeczpospolita Polska chroni własność i prawo dziedziczenia. 2. Wywłaszczenie jest dopuszczalne jedynie wówczas, gdy jest dokonywane na cele publiczne i za słusznym odszkodowaniem. Powyższe zapisy stanowią o kształcie zasady konstytucyjnej dotyczącej ochrony własności. Wskazać ponadto należy na orzeczenie Trybunału Konstytucyjnego z dnia 13 grudnia 2012 r. (P 12/11, OTK ZU 11A/2012, poz. 135.), w którym Trybunał podnosi, iż „trwałość i nienaruszalność własności prywatnej oraz powszechny dostęp do tego prawa stanowią jedną z naczelnych zasad ustrojowych Konstytucji”. Nie jest jednak tak, że prawo własności jest nieograniczone. W wyżej przytaczanym art. 64 Konstytucji, w ust. 3, ustawodawca wskazuje jednakże, iż własność może być ograniczona tylko w drodze ustawy i tylko w zakresie, w jakim nie narusza ona istoty prawa własności. Ustawą, o której mowa jest przede wszystkim Ustawa o gospodarce nieruchomościami (tu także ustawa z 2003 r. o transporcie kolejowym). W omawianym kontekście kluczowe będzie jednak wskazanie oraz analiza przesłanek konstytucyjnych, determinujących możliwość wywłaszczenia.

      W doktrynie wskazuje się na: (1) cel publiczny uzasadniający wywłaszczenie, (2) słuszne odszkodowanie, (3) niezbędność wywłaszczenia.[1] Co ważne, aby móc mówić o wywłaszczeniu, spełnione muszą zostać wszystkie trzy przesłanki łącznie, tj. brak zajścia choćby jednej ze wskazanych przesłanek, wpłynie na nieważność dwóch pozostałych. Byłaby to wówczas jeszcze dalsza ingerencja w prawo własności, nieznana Konstytucji. W omawianym kontekście, mając na względzie możliwość podjęcia decyzji przez odpowiednie organy, na mocy której na skutek mniejszej liczby wywłaszczeń, ucierpi mniej mieszkańców, należy szczególnie zastanowić się nad wspomnianą przesłanką niezbędności wywłaszczenia. Istotne jest tu wskazanie dwóch przesłanek przesądzających o owej niezbędności. Ponownie, przesłanki te muszą zostać spełnione łącznie. Mowa tu o niezbędności wywłaszczenia dla planowanej inwestycji celu publicznego oraz braku możliwości nabycia określonej nieruchomości bez przymusowej ingerencji państwa w dobro obywatela.[2] W piśmiennictwie wskazuje się, że owszem – wywłaszczenie stanowi środek, zmierzający do realizacji interesu publicznego, jednak możliwe jest wyłącznie w sytuacjach ostatecznych, gdy celu nie można inaczej zrealizować (wyr. TK z 13.12.2012 r., P 12/11, OTK-A 2012, Nr 11, poz. 135), gdyż inne środki faktyczne lub prawne nie mogą zostać zastosowane.

  Komentarz  
      W sytuacji, w której wciąż istnieje możliwość dokonania wyboru pomiędzy opcją może bardziej dogodną z punktu widzenia inwestycji, jednak ograniczającą prawo do własności szerokiej rzeszy osób a opcją, pozbawiającą mniejszą liczbę osób prawa własności, jak i koniunkcyjnie – dziedziczenia, wzgląd na przesłankę traktującą o niezbędności wywłaszczenia jest konieczny. Rolą odpowiednich organów będzie podjęcie decyzji, jednak decyzja ta musi uwzględniać więcej niż zabezpieczenie inwestycji (ta niepodważalnie zostanie przeprowadzona w sposób właściwy). Ważną rolą organów jest stanie na straży prawa mieszkańców do własności, a w odniesieniu do następnych pokoleń – dziedziczenia.

      Dla wzmocnienia argumentacji, jak również podjęcia dalszej dyskusji, warto podkreślić, że art. 21 Konstytucji RP ma charakter zasady ustrojowej, z punktu widzenia której należy podejmować kolejne rozważania interpretacyjne.

[1] B. Kasparek, Tryb zwrotu wywłaszczonych nieruchomości. Wyd. 1., Warszawa, 2019, str. 3.

[2] M. Szalewska, Wywłaszczenie nieruchomości, Toruń, 2005, str. 108-109.

prawo nieruchomości


18.07.2022 r.

Wywłaszczenie nieruchomości - bardzo surowy skutek.

prawo nieruchomości


5.07.2022 r.

Sprzedaż, darowizna, zamiana nieruchomości obciążonej hipoteką.

      Istnieje ścisły związek między hipoteką a wierzytelnością. Wygaśnięcie wierzytelności pociąga za sobą wygaśnięcie hipoteki. Kolejną czynnością jest wniosek do sądu wieczystoksięgowego o wykreślenie wpisu. 

      Hipoteka jest silnym środkiem. Skuteczność zabezpieczenia wynika z konstrukcji tego rodzaju, że wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości, bez względu na to, czyją stała się własnością (oddzielenie odpowiedzialności osobistej od rzeczowej). 

      Konsekwencją przyjęcia tego rodzaju mechanizmu jest następny fakt. Nie jest wymagana zgoda wierzyciela na zbycie nieruchomości. 

      Gdy nabywca będzie chciał kupić nieruchomość w stanie wolnym od obciążeń, po spłacie zadłużenia hipotecznego, bank lub inny wierzyciel wystawi zaświadczenie umożliwiające wykreślenie hipoteki z KW na wniosek dotychczasowego właściciela (dokument bankowy lub prywatny z podpisem notarialnie poświadczonym będzie głównym załącznikiem do wniosku). 

      W odmiennej sytuacji, bank wystawi dokument o kwocie zadłużenia do spłaty. Tak może być też w przypadku darowizny. Wartość nieruchomości może być wyższa od kwoty zadłużenia, również okoliczności osobiste mogą decydować o tym, że faktycznie nie występuje ryzyko odpowiedzialności rzeczowej nowego właściciela nieruchomości. 

      Nie jest dopuszczalne zastrzeżenie umowne, które ograniczałoby właściciela obciążonej nieruchomości w zakresie możliwości jej zbycia, przed wygaśnięciem hipoteki. Wierzyciel hipoteczny w żadnym stopniu nie korzysta z nieruchomości stanowiącej przedmiot zabezpieczenia (z nieruchomości obciążonej). 

prawo pracy


2.06.2022 r.

Przyczyna wypadku przy pracy (nagła, zewnętrzna i pozostająca w związku z pracą).

      Wskazane kryterium rozumiane jest jako czynnik, który spowodował negatywne skutki,  pochodzący spoza organizmu poszkodowanego. Skomplikowana sytuacja ujawnia się w przypadkach związanych ze współwystępowaniem czynników wewnętrznych i zewnętrznych. Zawał serca jest uznawany za wypadek przy pracy tylko w razie stwierdzenia wystąpienia okoliczności nadzwyczajnych. Za takie, w orzecznictwie nie uznawano z reguły wysokiego obciążenia oraz napięcia, jeżeli cecha wymieniana była jako typowa dla danego stanowiska. Taka była m.in. ocena Sądu Najwyższego w wyroku z dnia 23 września 1999 r. (II UKN 128/99). 

      Jako przyczynę zewnętrzną kwalifikowano nadmierne obciążenie, wynikające z długotrwałego wykonywania pracy w bardzo zawyżonym wymiarze. Ocena dotyczyła z reguły nie tylko intensywności obowiązków, ale również indywidualnych warunków poszkodowanego. 

      Wskazaną linię orzekania potwierdza wyrok SN z 19 lutego 2021 r. (I UKSP 15/21). Podkreślono, że wykonywanie pracy w trudnych warunkach (jednak zgodnych z przepisami bhp), nawet gdy wymagała dużego wysiłku fizycznego, nie uzasadnia oceny, że przyczyna miała charakter zewnętrzny, jeżeli nie stwierdzono dodatkowych, szczególnych okoliczności.

      Omawiana okoliczność stanowi jeden z głównych czynników decydujących o podleganiu lub nie ochronie ubezpieczeniowej. Wątpliwości dotyczą niekiedy innych kwestii, np. nawet oceny czy zdarzenie nastąpiło w związku z pracą. 

prawo nieruchomości


4.04.2022 r.

Nabywanie nieruchomości samorządowych - uwarunkowania proceduralne.

prawo nieruchomości


26.02.2022 r.

Negatywny efekt braku wymaganej staranności.

      Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 2 grudnia 2021 r., sygn. akt II FSK 774/19, dotyczy możliwości skorzystania z ulgi, po przeznaczeniu środków ze sprzedaży nieruchomości na własne cele mieszkaniowe. Przekroczenie przez podatnika terminu dwóch lat dla skorzystania z ulgi w PIT (według wcześniejszego stanu prawnego) wynikało z przekonania, że sekwencja wcześniej wykonanych czynności doprowadziła do spełnienia wymogów. Problem – według argumentacji podatnika – ujawnił się na skutek rozbieżności między informacją ustną, uzyskaną od pracownika skarbowego a późniejszą decyzją organu. W konsekwencji, podatnik część świadczenia spełnił po upływie wymaganego czasu, prawo własności przysądzone zostało po upływie terminu. 

      Jeden z aspektów orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego, podobnie jak wcześniejszego orzeczenia WSA, dotyczył tego, że błędna informacja ustna pracownika skarbowego nie daje ochrony prawnej, nawet jeżeli istotnie została udzielona w takim kształcie, na jaki powoływał się podatnik. Udzielona została bowiem poza faktycznym tokiem postępowania. NSA podkreślił, że uzyskanie pewności w zakresie warunków opodatkowania wynika z indywidualnej interpretacji. W trybie wiążącym dla podatnika i organu uzyskuje się ochronę prawną. 

___________

       Wiara w informację nieścisłą (jak się okazało) doprowadziła do naruszenia wymogów w zakresie warunków związanych z pomocą „Premia dla młodego rolnika”.  Podstawowym elementem jest przestrzeganie terminów dotyczących wykorzystaniaw środków na inwestycje i postanowień biznesplanu. Brak pisemnych ustaleń w kwestii dokonania pewnych zmian i poleganie jedynie na ustnych zapewnieniach doprowadziły do stwierdzenia naruszenia procedury i skutkowały obowiązkiem zwrotu wsparcia. 

       Wymagania proceduralne są często rygorystyczne. Błędne i mało precyzyjne informacje są jednym ze źródeł problemów. 

prawo pracy


25.01.2022 r.

Prawo do nagrody jubileuszowej w okolicznościach nieoczywistych.

            Rozważmy złożoność sytuacji w przypadku ubiegania się o prawo do nagrody jubileuszowej przez pracowników zatrudnionych w odległych latach, niekiedy u poprzedników prawnych obecnych pracodawców. Pracownicy pierwsze nagrody nabywali jeszcze według przepisów ogólnych. Zdarza się, że przyczyną odmowy przyznania świadczenia, jest przekonanie pracodawcy o jednoznaczności i skuteczności, wprowadzonych w którymś momencie, własnych uregulowań. 

      Nowi pracodawcy przejmowali wcześniej istniejące zobowiązania lub wprowadzali zmiany. Zmiany na niekorzyść pracowników, dokonane na przestrzeni ich zatrudnienia, wymagały precyzyjnego ujęcia oraz zastosowania przewidzianej w danym momencie procedury. Sumując, nagroda jubileuszowa jest gratyfikacją, której zasady przyznawania można ustalić w sposób dowolny, jednak występuje także związanie regułami wcześniejszymi, których skutecznie nie zmieniono. 

      W Regulaminie wynagradzania istnieje możliwość wyczerpującego uregulowania problematyki. Dla potrzeb naszej analizy przyjmijmy, że szczegółowo tego nie uczyniono. Sąd Najwyższy w wyroku z 14.04.2010 r., III PK 61/09, wskazał, że w odniesieniu do sytuacji związanych z bardzo długim okresem zatrudnienia, zastosowanie znaleźć może Zarządzenie Ministra Pracy i Polityki Socjalnej z 23.12.1989 r. w sprawie ustalania okresów pracy i innych okresów uprawniających do nagrody jubileuszowej. Stosowanie Zarządzenia w danym zakładzie może dotyczyć okoliczności, które nie zostały później uregulowane odmiennie postanowieniami układu zbiorowego pracy lub wewnętrznymi aktami zakładowymi. W przypadku zatrudnienia więc na przestrzeni bardzo wielu lat i nabycia pierwszych nagród jubileuszowych według przepisów ogólnych, pojawia się możliwość dalszego ich stosowania.  

      Wbrew powierzchownej opinii, złożony jest charakter tego świadczenia. W wyroku z 14.05.2012 r., sygn. akt I PK 174/11, Sąd Najwyższy uznał, że niezależnie od nazwy, nagroda jubileuszowa jest gratyfikacją o charakterze wynagrodzeniowym oraz roszczeniowym. W istocie ma charakter należnej pracownikowi premii, a nie nagrody. 

      Takie ujęcie również ma wpływ na wymogi proceduralne w sytuacji ewentualnego ograniczania uprawnień w trakcie zatrudnienia. 

      Przykład, którym się posłużyliśmy, jest czytelnym świadectwem złożoności problemów (nie tylko oczywiście w obszarze prawa pracy), jak również niezbędności wnikliwego podejścia. 

prawo nieruchomości


2.12.2021 r.

Należy wykazać przyczynę - niejasności dotyczące własności nieruchomości może usunąć postępowanie cywilne.

      W naszym systemie prawnym wpis do księgi wieczystej nie ma charakteru konstytutywnego, czyli wymaganego dla przeniesienia własności (poza pewnymi wyjątkami). W odległej przeszłości było inaczej. Późniejsze, złożone sytuacje wpłynęły na rozbieżności między położeniem faktycznym a ujawnionym w KW. Niekiedy występuje trudny do rozszyfrowania stan. Osoba wpisana błędnie może dokonać rozporządzeń w szerszym zakresie aniżeli jej przysługuje (w oparciu o rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych). 

      W sytuacji pojawienia się wątpliwości co do stanu prawnego nieruchomości, należy odwołać się do materiałów, mogących w sposób wiarygodny dać informacje. Będą to pochodzące z różnych okresów dokumenty, dotyczące dziedziczenia nieruchomości, podziału, nabycia w trybie innych czynności. 

      Nie od rzeczy będzie zwrócenie uwagi na niektóre takie zdarzenia. Złożona sytuacja dotyczyła przekazywania gruntów, stanowiących gospodarstwo rolne w trybie odległych ustaw emerytalnych. Na podstawie ustawy z 1977 r. przekazywana nieruchomość rolna wchodziła do majątku wspólnego małżonków (w sytuacji braku rozdzielności majątkowej). Ustawa z 1982 r. utrzymała szczególny charakter przenoszenia gospodarstwa rolnego i konsekwencje w zakresie przekazania gospodarstwa małżonkom. Odmiennie natomiast sytuacja kształtuje się od 1990 r. na gruncie ustawy o ubezpieczeniu społecznym rolników. 

      Skutki, z którymi do dnia dzisiejszego mogą wiązać się istotne implikacje, wynikały z dokumentów nazywanych aktami własności ziemi, wydawanych w odległym okresie, na podstawie ustawy z 26.10.1971 r. o uregulowaniu własności gospodarstw rolnych (ustawa sankcjonowała nieformalne umowy oraz stany faktyczne). To, że ustawa od dawna nie obowiązuje, nie wyklucza możliwości odwoływania się do zasady, że nabycie następowało z mocy prawa z dniem 4.11.1971 r., niezależnie od daty wydania decyzji administracyjnej w tym przedmiocie. Bardzo istotne jest, że nieruchomość nabyta w tym trybie mogła zostać objęta (lub nie) wspólnością małżeńską, stosownie do stanu na dzień 4.11.1971 r., nie zaś na dzień daty wydania aktu. Wyroki Sądu Najwyższego potwierdzają, że akty własności ziemi kierowane tylko do jednego z małżonków, będą również obejmowały osobę pozostającą w dniu 4.11.1971 r. w związku małżeńskim z rolnikiem ex lege uwłaszczonym. Dla ustalenia stanu własności nieruchomości, w sytuacji braku KW lub ustalenia wbrew treści KW, może to być decydujące. 

      Zdarzało się niejednokrotnie, że z różnych przyczyn dokonano wpisu na rzecz małżonka w sytuacji braku podstawy prawnej do objęcia własności wspólnością ustawową, zdarzało się również odwrotnie. Zostawiając tę dość szeroko omówioną okoliczność, dla przykładu wskazać można na zupełnie inną sytuację, dotyczącą umowy darowizny zawartej dla pozoru, a więc możliwe, że nieważnej. Należałoby jednakże dowieść najpierw nieważności darowizny, a następnie dopiero dochodzić zmiany wpisu w KW.  

      Warto zauważyć, że roszczenie o usunięcie niezgodności może zostać ujawnione przez ostrzeżenie, które wyłącza rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych. 

      Na zakończenie można dodać, że związki między różnymi elementami pozwalają często ustalić pierwotną przyczynę rozbieżności, a w konsekwencji także określić stan prawny nieruchomości. Własna aktywność w gromadzeniu dokumentów i rozważeniu kierunków może przyspieszyć czynności. 

działalność rolnicza


15.10.2021 r.

Ograniczona dopuszczalność zatrudnienia poza rolnictwem, np. w sytuacji występowania o premię dla młodego rolnika.

      Rezygnacja z zatrudnienia na podstawie umowy o pracę jest podstawowym warunkiem. Dopuszczalne jest łączenie pracy w gospodarstwie rolnym z zatrudnieniem na podstawie innej umowy. Musi istnieć przy tym faktyczne wykonywanie działalności rolniczej (praca i podejmowanie decyzji).

      Ustawa o ubezpieczeniu społecznym rolników stwarza możliwość podlegania nadal ubezpieczeniu rolniczemu, w przypadku zawarcia umowy zlecenia i osiąganiu przychodów, które nie przekraczają minimalnego wynagrodzenia za pracę (w wymiarze brutto). Umowa zlecenia może stwarzać warunki do elastycznego uregulowania czasu pracy (inaczej niż umowa o pracę) i eliminować ewentualną wątpliwość dotyczącą skutecznego łączenia obowiązków w rolnictwie z pracą poza rolnictwem. Podobny walor może mieć umowa o dzieło, która nie powoduje wyłączenia z KRUS, niezależnie od uzyskiwanego dochodu (nie stanowi tytułu do ubezpieczenia). 

      Pozornie sytuacja wydaje się oczywista, zarówno w obszarze możliwości podjęcia dodatkowego zatrudnienia, jak również nawet jego kontynuowania u dotychczasowego pracodawcy po rozwiązaniu umowy o pracę. 

      Odnotować należy jednak różne interpretacje. Jeżeli zdarzy się tak, że na podstawie umowy cywilnoprawnej będą wykonywane te same czynności, które realizowane były wcześniej na podstawie umowy o pracę, z dużym prawdopodobieństwem może to zostać zakwalifikowane jako próba obejścia przepisów. Kluczowe jest, aby podejmowane czynności zdecydowanie różniły się od dotychczas wykonywanych, np. dotychczasowy pracownik biurowy będzie świadczył pracę o charakterze produkcyjnym. Umowa zlecenia na pewno nie powinna również zawierać rozwiązań typowych dla umowy o pracę, a więc wzorowanych na k.p. 

Umowa zlecenia, występująca po okresie obowiązywania umowy o pracę, powinna zawierać inne rozwiązania, gdy chodzi o stronę faktyczną, organizacyjną (cechą stosunku pracy jest między innymi ścisłe podporządkowanie) i terminologię.  Te uwagi warto uwzględnić także, gdy umowa zlecenia jest pierwszą w przedmiocie zatrudnienia. Należy pamiętać o tym, że sama nazwy umowy niczego nie przesądza. Nawet przy istotnej zasadności zawarcia umowy zlecenia, ważne jest, aby treść umowy nie stwarzała podstaw do jej zakwestionowania ze względu na niewłaściwą konstrukcję.

      Również umowa o dzieło może zostać zakwestionowana jako zawarta dla pozoru. Już kilka lat temu pojawiła się tendencja, która jest jeszcze bardziej widoczna, polegająca na kwestionowaniu, czy istotnie mamy do czynienia z umową o dzieło. W pierwszej kolejności, różna interpretacja wiąże się z faktem, że umowa o dzieło jest ściśle umową rezultatu. Często na skutek kontroli ZUS, tego rodzaju umowy uznaje się za zlecenie i obejmuje składkami (może to prowadzić do wyprowadzenia z KRUS samoczynnie lub po zsumowaniu z inną jeszcze umową zlecenia). 

      Warto zwrócić uwagę na orzecznictwo w tym zakresie. Dla przykładu, wyrok Sądu Najwyższego z 17 maja 2016 r., I PK 139/15 potwierdza, że dalsze świadczenie pracy na rzecz danego pracodawcy, po rozwiązaniu wcześniej stosunku pracy, gdy jest to praca o tym samym charakterze, wskazuje na pracowniczy charakter zatrudnienia (a więc umowa o pracę, a nie umowa zlecenia, którą zawarto). Przy takiej interpretacji wystąpiłby skutek objęcia ubezpieczeniem ZUS. Z kwestii szczegółowych, odnoszących się do różnicy między umową zlecenia a umową o dzieło, warto zwrócić uwagę na wymóg określenia w umowie o dzieło szczegółowych parametrów zamawianego dzieła, a przy umowie zlecenia jedynie zakresu zamawianych czynności (wyrok SN z 25 października 2016 r., sygn. akt I UK 446/15). Gdy chodzi o czas trwania umowy, to w przypadku umowy o dzieło, jego określenie jest uzależnione od właściwości samego dzieła, a w przypadku umowy zlecenia, obejmuje ciągłe (terminowe lub bezterminowe) wykonywanie umówionych czynności (wyrok SN z 14 września 2016 r., sygn. akt II UK 342/15).

PODSUMOWANIE

      Wskazane orzeczenia świadczą o tym, że problematyka dotycząca umowy zlecenia i umowy o dzieło, a w szczególności ich zawierania z byłym pracodawcą, jest złożona. Ewentualne wątpliwości, w przypadku realizowania wsparcia dla młodego rolnika, mogłyby rodzić kolejny, zasadniczy problem. Zbyt wiele jest do stracenia, aby w jakimkolwiek przypadku odstępować od szczegółowej analizy. 

działalność rolnicza


6.09.2021 r.

Pozycja stron w umowie dzierżawy na cele fotowoltaiki lub posadowienia wiatraków (jedne rzeczy widać lepiej, inne gorzej).

      Stosunek prawny między stronami najczęściej w pierwszej kolejności reguluje umowa przedwstępna. W żadnym elemencie nie można nie doceniać jej znaczenia, pomimo uspokajającego określenia, iż stanowi jedynie przyrzeczenie zawiązania w przyszłości stosunku zobowiązaniowego dzierżawy. 

      Samo zobowiązanie do zawarcia oznaczonej umowy ma doniosłe konsekwencje w kontekście ewentualnego uchylania się od sfinalizowania kontraktu. Umowa przedwstępna jest bardzo ważna także z tego względu, że określa istotne postanowienia umowy przyrzeczonej, tworzy zasadnicze ramy dla formułowania treści relacji definitywnej. Pozwoli stronie wykazującej inicjatywę (przygotowującej wzór umowy) na jej utrzymanie także w zakresie szczegółowych zapisów. 

      Na etapie formułowania umowy przedwstępnej trzeba mieć na uwadze prawa i obowiązki zamierzonej umowy finalnej. Jako bardzo widoczny element pojawia się kwestia czynszu. Warto od razu zaznaczyć, że ten czynnik nie może przesłaniać innych, równie ważnych, a może istotniejszych kwestii. Skoro odwołaliśmy się do tego aspektu, z uwagi na długi z reguły okres obowiązywania umowy wstępnie warto zwrócić uwagę na potrzebę zagwarantowania mechanizmów waloryzowania świadczenia. 

      Istotne zagadnienie dotyczy kwestii, kiedy powinna zostać zawarta umowa przyrzeczona. Zapis jednej z analizowanych umów przedwstępnych wskazuje na termin 24 miesięcy, z możliwością przedłużenia o kolejne 24 miesiące; jednocześnie uzależnia podjęcie regulowania czynszu od faktu podpisania ostatecznej umowy dzierżawy, a nawet od zdarzenia jeszcze późniejszego. W takim ujęciu występuje użyteczność umowy przedwstępnej przede wszystkim dla jednej ze stron (uprawnienie przyszłego dzierżawcy do występowania z wnioskami i podejmowania czynności faktycznych) bez obciążenia kosztami. Dostrzegając oczywistą konieczność wynikającą z procedury przygotowania prac, należy widzieć zasadność gratyfikacji już za okres przed zawarciem umowy definitywnej. Zwłaszcza jeżeli jest to czas długi i w różnym wymiarze obciążający wydzierżawiającego. 

      Analizując umowy przedwstępne, można już na tym etapie zauważyć nierównorzędność zapisów dotyczących możliwości odstąpienia od planowanej współpracy. Umowy przedwstępne zawierają niekiedy zapisy dość daleko idące w odniesieniu do tego, co na omawianym etapie jest niezbędne. Należy zwrócić uwagę także na zapisy mało czytelne, biorąc pod uwagę fakt, że jest to okres budowania wzajemnych relacji. Jako przykład problemu niekiedy mało ewidentnego dla wydzierżawiającego, można wymienić deklaracje dotyczące losów działki po zakończeniu dzierżawy, np. możliwości zastosowania prawa opcji przez dzierżawcę, czyli uprawnienia do przedłużenia stosunku dzierżawy (może to być kwestia istotna dla następców wydzierżawiającego) lub zawarcia umowy z osobą trzecią po zakończeniu dzierżawy pierwotnej. Użyteczność umowy przedwstępnej dla przyszłego dzierżawcy wynika również z bardzo wczesnego wyszczególnienia wielu działań koniecznych wydzierżawiającego. Z punktu widzenia wydzierżawiającego, ignorowanie tego byłoby błędem. 

      Profesjonalny charakter proponowanych przez inwestorów wzorów umów przygotowujących umowę definitywną ujawnia się w takich zapisach, jak zobowiązanie się wydzierżawiającego do rezygnacji z praw zastawu na podstawie art. 701 k.c. 

      Powyższe uwagi dotyczyły tego, co w umowie przedwstępnej jest z punktu widzenia równowagi nadmiernie rozbudowane. Inaczej bywa w odniesieniu do zagadnień, które nie są dla inwestora na tym etapie niezbędne. Warto zwrócić uwagę na kwestię ścisłego określenia przedmiotu dzierżawy, a nie jedynie zapisów charakteryzujących przedmiot w sposób dopuszczający swobodę wyboru w umowie definitywnej (np. poprzez określenie jedynie górnej granicy). Warto rozważyć nawet możliwość wyodrębnienia wieczystoksięgowego. 

PODSUMOWANIE

      Trzeba podkreślić znaczenie wstępnych ustaleń dla określenia pozycji wydzierżawiającego. Definitywna umowa dzierżawy wyznaczy ścisłe zachowania stron, jednak już umowa przedwstępna kształtuje położenie. Zgodnie z zasadą, że obie strony umowy dążą do zrealizowania zamierzonego celu gospodarczego, umowa przygotowująca ustala zasadnicze reguły interpretacyjne ostatecznych postanowień.  

      Choć niemożliwe jest, by zbudować pełną równorzędność położenia, na każdym etapie (poczynając od początkowych ustaleń poprzez umowę przedwstępną i definitywną) należy zachować wyjątkową staranność. Suma nawet bardzo drobnych zmian w zapisach w sposób zasadniczy (przy dużej precyzji nie rzucający się w oczy) może wpłynąć na całościowe oblicze kontraktu.

zobowiązania


11.08.2021 r.

Specyfika roszczenia o zadośćuczynienie.

          Wyrok SA wskazuje wyraźnie, że różne są przesłanki przyznania odszkodowania i zadośćuczynienia. W analizowanej sytuacji nie ustalono możliwości przyznania odszkodowania, dochodzonego w celu wyrównania szkody majątkowej, przyznane zostało zadośćuczynienie z uwagi na doznany ból i cierpienia. 

           Uszczerbek o charakterze niemajątkowym określany jest w Kodeksie cywilnym mianem krzywdy (w odróżnieniu od szkody w ujęciu ścisłym). Art. 445 i 448 przewidują możliwość przyznania zadośćuczynienia pieniężnego (forma rekompensaty) za doznaną krzywdę.         

          Kodeks cywilny wyraźnie różnicuje więc kwestię naprawienia szkody majątkowej (wymóg precyzyjnego jej określenia) i pieniężnego zadośćuczynienia za doznany ból, negatywne konsekwencje psychiczne itp. (konsekwencje często trudne do ocenienia). Zadośćuczynienie nie może w sposób adekwatny wyrównać krzywdy (zwłaszcza, że niektórych krzywd nie da się zniwelować), jednak w pewnych sytuacjach można łagodzić ich następstwa. W praktyce na wysokość zadośćuczynienia ma wpływ wiele czynników, takich jak między innymi charakter uszczerbku, okres trwania dolegliwości, natężenie cierpień, skutki negatywnych zdarzeń.

               Odnosząc się do rozróżnienia: szkoda na osobie oraz szkoda na mieniu, zwraca się uwagę, że w pierwszym przypadku uszczerbki mogą przybierać zarówno postać szkody majątkowej jak i niemajątkowej krzywdy, natomiast w drugiej sytuacji mówimy wyłącznie o uszczerbkach majątkowych. Polski system prawny nie uwzględnia ewentualnych szkód niemajątkowych związanych (jako następstwa) ze szkodą dotyczącą składników majątkowych (Z. Radwański, A. Olejniczak, Zobowiązania – część ogólna).

               Być może ta kwestia wymaga w obecnych warunkach szerszego zastanowienia, gdyż nie ulega wątpliwości, że przeżycia związane z różnymi sytuacjami mogą być bardzo dolegliwe.

               Odnosząc się na zakończenie do wskazanego wyroku Sądu Apelacyjnego w Krakowie, należy raz jeszcze podkreślić niezbędność różnicowania przesłanek, uzasadniających wystąpienie o odszkodowanie i zadośćuczynienie.  

prawo nieruchomości


25.05.2021 r.

Na styku uprawnień właścicielskich niekiedy występują kolizje.

W nawiązaniu do opracowania z dnia 26 marca 2021 r. „Rozwiązywanie problemów związanych z obciążeniem nieruchomości na rzecz przedsiębiorstwa przesyłowego”, warto zauważyć, że między innymi ta tematyka pojawia się w tekście „Roszczenia wobec gminy, powiatu (dotyczące niekiedy odległych sytuacji” (z dnia 25 maja 2021 r.) na stronie Administracja.

ubezpieczenia


10.05.2021 r.

Odmowa przejęcia przez zakład ubezpieczeń odpowiedzialności bywa bezpodstawna.

      Warunkiem zasadniczym jest wykazanie przez występującego z roszczeniem do zakładu ubezpieczeń, że ubezpieczony (np. zarządzający obiektem rekreacyjnym, handlowym itp.) dopuścił się działania lub zaniechania, które było przyczyną wystąpienia szkody. 

      Zgodnie z art. 6 KC, na poszkodowanym spoczywa ciężar udowodnienia okoliczności i związku przyczynowego pomiędzy szkodą a zdarzeniem, z którym wiąże się obowiązek odszkodowawczy. Jak podkreślono, mówimy o działaniu lub zaniechaniu osoby odpowiedzialnej za utrzymanie obiektu w należytym stanie. W przypadku posiadania przez taki podmiot polisy OC, odpowiedzialność finalnie przejmuje zakład ubezpieczeń, co nie zmienia oczywiście faktu, że decydujące znaczenie ma ocena zachowania podmiotu bezpośrednio odpowiedzialnego. 

      Wykazanie wystąpienia sytuacji stanowiących przyczynę zdarzenia może nastręczać trudności, okoliczności zdarzenia nie zawsze są ewidentne i jednoznaczne. Zakład ubezpieczeń niejednokrotnie wskazuje na przyczyny znajdujące się poza zakresem oddziaływania podmiotu ubezpieczonego lub na przyczynę wynikającą z niezachowania przez poszkodowanego ostrożności lub staranności. Na należyty stan techniczny obiektu lub urządzenia wskazuje się poprzez porównanie z jakością powszechnie występującą. Argumentem uzasadniającym odmowę przyznania odszkodowania jest istnienie należytego oznakowania i informowania. W ocenach Rzecznika Finansowego (wcześniej Rzecznik Ubezpieczonych), wielokrotnie dochodziło do nadużywania argumentów, mających na celu uchylenie się od odpowiedzialności. Zdaniem rzecznika, nawet jeżeli np. stan drogi lub chodnika nie odbiega od spotykanego w innych miejscach, nie zwalnia to od odpowiedzialności za szkodę. 

      Odpowiedzialność cywilna często łączy się z zaniechaniem, oczywiście w przypadku, gdy na podmiocie ciąży obowiązek określonego działania. W takiej sytuacji zasadnicze znaczenie ma ocena, czy zdarzenie wystąpiłoby także wtedy, gdyby należycie dopełniona została określona powinność. Z zaniechaniem mamy do czynienia nie tylko w dość oczywistych sytuacjach, np. tak jak wtedy, gdy osoba zobowiązana do dbałości o stan posadzki nie uprzątnęła naniesionego na butach śniegu, który po przekształceniu w błoto był przyczyną śliskiej posadzki. Nie chodzi więc tylko o okoliczności, gdy należało przewidzieć możliwość wystąpienia wypadku lub bezpodstawnie przypuszczano, że takich sytuacji uda się uniknąć. Problem bywa bardziej skomplikowany, co potwierdza wyrok Sądu Najwyższego z 10 czerwca 2005 r. (sygn. akt II CK 719/04). W zaistniałym stanie faktycznym, na jadący samochód zawaliło się drzewo, co było przyczyną poważnych konsekwencji zdrowotnych osoby prowadzącej pojazd. Okazało się, że drzewo było chore w sposób, który nie był widoczny dla służb sprawdzających stan drzew. Sąd pierwszej instancji uznał, że służbom nie można było przypisać winy za zawalenie się drzewa. Podobnie uznał sąd apelacyjny. Sąd Najwyższy stwierdził jednak, że chociaż istotnie drzewo nie wykazywało cech zewnętrznych uzasadniających objęcia planem wyrębu, to nieobjęcie wskazanym planem odpowiednich drzew i ich nieusunięcie we właściwym czasie oznacza na pewno naruszenie obowiązków zarządcy dróg. SN uznał, że w kasacji trafnie podniesiono, że przydrożne drzewo stanowiło poważne zagrożenie dla użytkowników drogi publicznej, co potwierdzają konsekwencje wypadku dla poszkodowanej, a zagrożeniu temu nie zapobieżono w stosownym czasie. 

      Coraz częściej zwraca się uwagę, że dążenie do ochrony interesu poszkodowanego przemawia za stanowiskiem, że zachodzi przesłanka występowania związku przyczynowego także wtedy, gdy wykazany zostanie jedynie wysoki stopień prawdopodobieństwa zaistnienia takiego związku. W tym duchu wypowiedział się Sąd Najwyższy, m.in. w wyroku z 24 maja 2017 r. (III CSK 167/17). 

      Także temat ewentualnego przyczynienia się przez poszkodowanego do wystąpienia zdarzenia jest złożony. Często nie ma powodów, aby tak ocenić zdarzenie i sformułowanie w rodzaju, iż „wypadek mógł nastąpić w wyniku niezachowania przez Panią/Pana ostrożności” ma charakter jedynie spekulatywny. W tym kontekście warto również odwołać się do orzecznictwa. W wyroku z dnia 7 marca 2014 r. sygn. akt I CA 47/14, Sąd Okręgowy w Koninie I Wydział Cywilny, odnosząc się do zdarzenia wypadkowego w obiekcie religijnym i jednocześnie zabytkowym, podzielił zasadniczo stanowisko sądu pierwszej instancji w kwestii braku  wystarczających czynności zapobiegających po stronie zarządcy obiektu, stwierdzając jednocześnie, że błędnie sąd pierwszej instancji przyjął, iż powódka przyczyniła się do powstania szkody. Sąd Okręgowy stwierdził, że w konsekwencji takiego stanowiska, sąd pierwszej instancji w sposób nieuzasadniony obniżył zadośćuczynienie. 

      SO zauważył, że aby mówić o przyczynieniu się poszkodowanego, zachowanie się poszkodowanego musi stanowić adekwatną współprzyczynę powstania szkody lub jej zwiększenia, czyli włączać się musi jako dodatkowa przyczyna szkody. SO w omawianym wyroku zwrócił uwagę na brak ustaleń, aby skarżąca schodziła w sposób nieodpowiedni, np. aby biegła. SO zauważył, że z uzasadnienia sądu pierwszej instancji wynika, że wina polegała na tym, iż powódka w ogóle skorzystała ze schodów i że poślizgnęła się – w przeciwieństwie do innych schodzących. Takie myślenie oceniono jako w sposób oczywisty nielogiczne. W uzasadnieniu wyroku dodano ponadto, że o przyczynieniu się poszkodowanego można mówić, gdy jego zachowanie będzie stanowić odrębny i samodzielny względem przyczyny głównej czynnik, a nie wynik przyczyny głównej. Sąd Okręgowy uznał w omawianym przypadku, że nie można zgodzić się, iż powódka przyczyniła się do powstania szkody i że zadośćuczynienie powinno ulec obniżeniu. 

      Powyższe orzeczenie dotyczyć może nie tylko okoliczności braku „przyczynienia się” przez poszkodowanego do wystąpienia zdarzenia, ale w jeszcze szerszym zakresie braku uzasadnienia do obarczania wręcz winą poszkodowanego. 

      Inny ważny aspekt dotyczy aktywności w zakresie zebrania dowodów na potwierdzenie okoliczności wypadku. Dowodem mogą być fotografie wykonane na miejscu zdarzenia, jeżeli to możliwe – w dniu, w którym doszło do zdarzenia, jeżeli nie – nawet w momencie późniejszym (z wyjaśnieniem, że obrażenia były poważne i uniemożliwiły wykonanie wcześniejszych zdjęć). Gdy dojdzie do wypadku, warto też zebrać dane świadków zdarzenia tak, aby wśród wniosków dowodowych wystąpić o przesłuchanie ich przez sąd. Należyta i możliwa w danych warunkach staranność zawsze będzie atutem poszkodowanego. 

Podsumowanie

Przedstawiony temat może posłużyć do wyciągnięcia wniosków adekwatnych także w innych sytuacjach, które mogą być źródłem roszczeń ubezpieczeniowych.  Zasadniczy wniosek ogólny dotyczy potrzeby szczególnej staranności w każdym przypadku odnoszącym się do problematyki ubezpieczeniowej. 

moja firma
(działalność gospodarcza, rolnictwo)
własność
przemysłowa


26.04.2021 r.

Ochrona prawna znaków towarowych - blaski i cienie sukcesu.

Problematyka uzyskania ochrony oznaczenia towarowego przybliżona została w opracowaniu zamieszczonym na stronie Sport, pt. „Po zbudowaniu rozpoznawalnej marki pojawiają się niekiedy kontrowersje” (26.04.2021 r.)

moja firma
(działalność gospodarcza, rolnictwo)


21.04.2021 r.

Na etapie sporządzania kontraktu nie ulegaj sugestiom.

      Świadomość, że na gruncie zasady swobody umów, strony mają szczegółowe kompetencje do kształtowania treści stosunków je łączących, nie zawsze wystarcza. W decydującym momencie może ujawnić się szereg czynników, będących przyczyną mało racjonalnego podejścia do sytuacji. 

      Zawsze należy mieć na uwadze co najmniej takie okoliczności, jak skala i specyfika transakcji, wiedza na temat kontrahenta, własna zdolność do kształtowania i analizowania umowy (niekiedy konieczne jest korzystanie z konsultacji). Problem ukrywa się w szczegółach. Nie ma jednej gotowej recepty postępowania ani jednego wzoru umowy. 

      Skupiając się na moment na sferze działalności gospodarczej i rolniczej, trzeba zauważyć, że problem nieuregulowanych należności dotyczy bardzo dużej ilości przypadków i zaległości (niekiedy nie do odzyskania), tworząc ciągle poważną barierę. 

      Odnosząc się ogólnie do kontraktów różnego rodzaju, należy powiedzieć, że precyzyjnie sformułowana umowa ma znaczenie już na etapie uświadamiania stronom ich położenia. Ocena własnej sytuacji prawnej, zwłaszcza gdy chodzi o podmioty o dużym doświadczeniu, ma wpływ na przyszłe decyzje. W zależności od racjonalności zapisów, zróżnicowana będzie pozycja negocjacyjna na etapie poszukiwania polubownego rozwiązania problemu. Już pierwsze działania powinny rzucić światło na sytuację i intencję drugiej strony, ale również pokażą, czy nieprzywiązywanie wagi do niektórych zapisów nie generuje zwiększenia problemu. Idąc dalej, precyzja sformułowań będzie miała znaczenie w obszarze postępowania dowodowego i ostatecznie w zakresie możliwości skutecznego dochodzenia swoich uprawnień. 

      Występuje wiele instrumentów mających charakter zabezpieczenia. Do tej kategorii należy między innymi zaliczyć:

  1. zapisy dotyczące kar umownych jako należności za brak realizacji lub nienależytą realizację zobowiązania;
  2. zapisy dotyczące naliczania odsetek za zwłokę w realizowaniu świadczenia;
  3. zapisy dotyczące kwestii rozstrzygania sporów, także właściwości sądu;
  4. możliwość wprowadzenia do umowy obowiązku zapłaty zadatku;
  5. ustanowienie gwarancji bankowej;
  6. ubezpieczenie należności jako forma zabezpieczenia;
  7. możliwość zastrzeżenia własności zbywanej rzeczy;
  8. oświadczenie o poddaniu się egzekucji.

Katalog jest szeroki, istnieją również inne możliwości. Każdy środek ma swoją specyfikę, zalety i ograniczenia. Dla przykładu, odnosząc się do przypadku zastrzeżenia własności zbywanej rzeczy, warto zauważyć, że jest to zastrzeżenie skuteczne tylko w odniesieniu do rzeczy ruchomych (własność nieruchomości nie może być przeniesiona pod warunkiem). Jest to też zabezpieczenie skuteczne w sytuacji zbycia rzeczy ruchomych, ale już nie w ramach świadczenia usług dotyczących także rzeczy. Jak wcześniej podkreślono, możliwość i zakres skorzystania z narzędzi tego rodzaju zależy od wielu czynników (w tym również od rodzaju umowy). Byłoby uproszczeniem mówienie, że samo umieszczenie w umowie instrumentów o charakterze gwarancyjnym, niweluje problem. Wpływ innych, mało racjonalnych, a niekiedy nawet mało ostrych zapisów, może osłabiać skuteczność zabezpieczenia. Potwierdza to orzecznictwo. Warto odwołać się np. do wyroku Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 18 października 2018 r., sygn. akt I AGa 128/18. Kilka zdań na temat stanu faktycznego, w którym wykonawca znacznej inwestycji pozwał podwykonawcę o zapłatę kar umownych za opóźnienie w usuwaniu wad. Kwestia sporna dotyczyła tego, czy zgłaszane wady obejmowały prace, które miał zrealizować podwykonawca. Sąd Apelacyjny zwrócił uwagę, że podwykonawca na podstawie umowy  zobowiązany był do wykonania zasadniczo fragmentu prac. Zapewnienie zgodności obiektu z projektem i potrzebami inwestora należało do wykonawcy. W orzeczeniu zwrócono uwagę, że przy bardzo szczegółowych ustaleniach, dotyczących kar umownych za opóźnienie, w umowie wykonawcy z podwykonawcą nie określono w sposób wystarczająco precyzyjny zakresu obowiązków podwykonawcy. W orzeczeniu uznano, że nie było podstaw do ścisłego określenia, jaka część prac zleconych przez inwestora wykonawcy, przekazana została do wykonania podwykonawcy. 

Podsumowanie

Przyjęta ocena, wynikająca z mało precyzyjnych zapisów umowy, oznaczała, że jedna ze stron umowy w istotnym stopniu mogła skutecznie uchylić się od odpowiedzialności. Korzystając z systemu zabezpieczeń (kara umowna), w mało staranny i szczegółowy sposób – we wskazanym przypadku –  dokonano opisu przedmiotu świadczenia. Sytuację tę w oczywisty sposób można odnieść także do umów różnego rodzaju.  

prawo nieruchomości


26.03.2021 r.

Rozwiązywanie problemów związanych z obciążeniem nieruchomości na rzecz przedsiębiorstwa przesyłowego (część 1).

      W pierwszej kolejności odniesiemy się do przypadków osadzonych w odległym okresie.

  1.  Przedsiębiorstwa przesyłowe są z reguły następcami prawnymi przedsiębiorstw, które montowały urządzenia. Na przestrzeni lat, bez tytułu prawnego,  utrwalił się określony stan rzeczy. Czas działał, i w niektórych sytuacjach nadal działa, na korzyść przedsiębiorstw przesyłowych. Przypomnijmy,  przyjęto konstrukcję tego rodzaju, że przed wprowadzeniem do KC w 2008 r. przepisów regulujących problematykę służebności przesyłu, występowała służebność gruntowa o treści odpowiadającej służebności przesyłu, a co za tym idzie, zaistniała możliwość podnoszenia przez przedsiębiorców zarzutu zasiedzenia na skutek sumowania okresów posiadania.                                                                                                                                                                                              KOMENTARZ        Z różnych perspektyw, taki zabieg różnie jest oceniany, na pewno jednak jest to element, który w zasadniczy sposób wpłynął na ograniczenie możliwości dochodzenia roszczeń.                                                                                                                                                                                                    Doprecyzujmy tę kwestię. Jeżeli upłynęło ponad 30 lat od posadowienia urządzeń na cudzym terenie, można sądzić, że przedsiębiorstwo skorzysta z argumentu zasiedzenia w przypadku wystąpienia właściciela nieruchomości do sądu. Wiele razy tak się stało. W rozważanej sytuacji trudno będzie uchronić się przed stwierdzeniem zasiedzenia. Jeżeli okres funkcjonowania urządzeń jest krótszy (termin 20 lat rzadko znajduje zastosowanie), szanse na skuteczność roszczenia są znacznie większe.
  2.  Jest jeszcze jeden element. Rok 2020 był tym, w którym mijał najczęściej okres 30 lat posiadania nieruchomości przez przedsiębiorstwo. Orzeczenia Sądu Najwyższego wskazują, że bieg terminu zasiedzenia służebności związanej z korzystaniem z urządzeń, ze względu na kwestię zarządzania nimi, nie mógł rozpocząć się przed 5 grudnia 1990 r. Problematyka dotyczy kwestii szczegółowych, w sumie więc dopiero pełna wiedza o uwarunkowaniach daje możliwość określenia początku biegu zasiedzenia. Istnieje szereg okoliczności indywidualnych, które mogą decydować o tym, że poszczególne sytuacje będą rozpatrywane na korzyść jednej lub drugiej strony. 
  3. Mogły również zaistnieć takie sytuacje, że właściciele nieruchomości już wcześniej występowali o ustanowienie służebności przesyłu za wynagrodzeniem, co skutkowałoby przerwaniem biegu zasiedzenia. Orzecznictwo SN jednoznacznie wskazuje na korzystny skutek takiego działania. Ma to kluczowe znaczenie. Gdyby jednak nie udało się zapobiec stwierdzeniu zasiedzenia służebności przesyłu, przekreślona zostanie niestety możliwość skutecznego występowania o wynagrodzenie za okres korzystania przez przedsiębiorstwo z nieruchomości, bez tytułu prawnego (wyrok SN z 30 listopada 2016 r., III CZP 77/16). 

Wnioski

      Przedstawione okoliczności nie są korzystne. Wiedza, dotycząca czynników faktycznych i prawnych, stwarza jednak możliwość podjęcia właściwych decyzji. Warto być może skorzystać z rozwiązania pośredniego i wystąpić do przedsiębiorstwa (nawet ponownie) o uregulowanie kwestii korzystania z urządzeń. W zależności od tego, jak przedsiębiorca się zachowa, uzyskamy pełniejszy obraz sytuacji. W złożonych okolicznościach prawnych, przedsiębiorca wcale nie musi dążyć do poddania sytuacji ocenie sądu. Oczywiście, jeżeli sprawa znajdzie się na etapie sądowym i przedsiębiorstwo przesyłowe będzie dysponowało silnymi argumentami w kwestii zasiedzenia, taki argument na pewno się pojawi. Na etapie wcześniejszym, polegającym na poszukiwaniu uzgodnień, gdy sytuacja nie będzie jednoznaczna, ciągle pozostaje przestrzeń do porozumienia. Może zdarzyć się także, że przedsiębiorstwo samo wystąpi do właściciela nieruchomości, na przykład w momencie modernizacji urządzeń lub zmiany zakresu służebności. W takim przypadku także pojawia się szansa na powrót do sprawy. Z uwagi na dużą ilość takich sytuacji, zróżnicowane okoliczności faktyczne oraz, jak wskazano, niejednolite orzecznictwo, każda sprawa wymaga odrębnego rozważenia. 

moja firma
(działalność gospodarcza, rolnictwo)


17.03.2021 r.

Warunki ograniczenia ryzyka wyboru kontrahenta w działalności gospodarczej i rolniczej.

      W relacjach biznesowych wymagana jest szczególna staranność.

Etap 1 

      Obejmuje działania nakierowane na uzyskanie możliwie najszerszych informacji na temat przyszłego kontrahenta. Nie wystarczy opieranie się na własnej wiedzy i kontaktach. Celowe jest sięgnięcie do danych rejestrowych, a w razie poważniejszych wątpliwości, do danych biura informacji. Oprócz weryfikacji położenia danego podmiotu i oceny jego sytuacji finansowej (uzasadnione może być sprawdzenie okoliczności niezalegania z regulowaniem zobowiązań publicznoprawnych), kluczowe znaczenie ma kwestia właściwej reprezentacji. W tym aspekcie, mniej skomplikowana sytuacja odnosi się do osób fizycznych, prowadzących jednoosobowo działalność. W przypadku spółek handlowych, zgodnie z Kodeksem spółek handlowych, zasady reprezentacji (występowania na zewnątrz, „w imieniu”) określa umowa lub statut; w KRS oznacza się dane osób uprawnionych. Skutki wadliwej reprezentacji mogą być daleko idące gdy chodzi o ponoszenie odpowiedzialności za zaciągnięte zobowiązania. Wydruk informacji z KRS oddaje stan na określony dzień; pozwoli uzyskać wiedzę w przedmiocie danych dotyczących wspólników, kapitału, udziałów, składu zarządu, zasad składania oświadczeń, ważnych wydarzeń z okresu funkcjonowania podmiotu. 

Uwaga

      Szczególnie należy zwrócić uwagę na sytuację spółki cywilnej.

      Zasadniczo każdy wspólnik jest uprawniony do reprezentowania spółki cywilnej. Możliwość reprezentowania jest ograniczona jednak do spraw, które nie przekraczają zakresu zwykłych czynności. To pojęcie nie jest zdefiniowane i niejednokrotnie problemy wiążą się z rozstrzygnięciem, czy dana czynność nie przekracza zakresu  rozumianego jako zwykłe czynności (np. z punktu widzenia rozmiaru). W przypadku wątpliwości, lepiej zachować ostrożność i upewnić się, czy nie jest konieczne, aby w podpisaniu umowy ze spółką cywilną uczestniczyli wszyscy jej wspólnicy, co może być bardzo prawdopodobnym wymogiem z uwagi na specyfikę tej spółki i ogólne zasady jej reprezentacji. 

Etap 2

      Dbałość o kształt umowy, w każdym elemencie dotyczącym przyszłego stosunku prawnego, ma zasadnicze znaczenie. Ustalenia w zakresie jakości i terminów, konsekwencji na wypadek niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, a także wyboru zabezpieczeń, mogą w przyszłości okazać się decydujące. Te kwestie wymagają jednakże odrębnego, szczegółowego omówienia. 

umowy


Mikołaj Janicki
3.03.2021 r.

Naruszenie postanowień umowy - zasady odpowiedzialności za szkodę.

          Dla stosunków wynikających z zawarcia umowy, charakterystyczna jest odpowiedzialność majątkowa, określana jako odpowiedzialność cywilnoprawna. Celem tej odpowiedzialności jest naprawienie wyrządzonej szkody. Zasadnicza kwestia dotyczy tego, że dłużnik z reguły odpowiada za dług całym swoim majątkiem. Nie zawsze jednak jest to tak szeroka odpowiedzialność. Ograniczona odpowiedzialność może przybrać postać tego rodzaju, że zobowiązany odpowiada określoną częścią swojego majątku albo też odpowiada tylko do pewnej maksymalnej wartości. W przypadku odpowiedzialności rzeczowej, wierzyciel może dochodzić zaspokojenia jedynie z oznaczonej rzeczy.

            Obowiązek naprawienia szkody powstaje wtedy, gdy można uznać kogoś za tę szkodę odpowiedzialnym. Przypadki wyrządzenia szkody na skutek niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania stanowią zasadniczą grupę przyczyn rodzących obowiązek naprawienia szkody. Uszczerbek powstaje w takich wypadkach w związku z istniejącym już zobowiązaniem. Taka szkoda określana jest jako szkoda kontraktowa, a odpowiedzialność związana z jej naprawieniem nazywana jest odpowiedzialnością kontraktową. Przesłanki niezbędne dla powstania odpowiedzialności kontraktowej są następujące:

  • niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania;
  • wystąpienie szkody;
  • związek przyczynowy między naruszeniem zobowiązania a szkodą (widoczna relacja między tymi elementami).

            Zgodnie z art. 361 § 2 KC, szkoda majątkowa obejmuje straty, które poniósł poszkodowany i korzyści, które mógłby uzyskać, gdyby mu szkody nie wyrządzono. Dla ustalenia istnienia oraz wielkości szkody majątkowej trzeba dokonać porównania między stanem majątkowym poszkodowanego po zdarzeniu sprawczym a stanem, jaki by istniał gdyby zdarzenie wyrządzające szkodę nie nastąpiło.

            Zasadniczym warunkiem odpowiedzialności odszkodowawczej jest wystąpienie związku przyczynowego między szkodą a faktem, który spowodował powstanie szkody. Art. 361 § 1 KC określając granice odpowiedzialności odszkodowawczej stanowi, że zobowiązany do odszkodowania ponosi odpowiedzialność tylko za normalne następstwa działania lub zaniechania, z którego szkoda wynikła (czyli za następstwa typowe, zwyczajne). Sąd Najwyższy w wyroku z 27 listopada 2002 r. stwierdził, że normalny związek przyczynowy między zdarzeniem a szkodą zachodzi wówczas, gdy w danym układzie stosunków i warunków oraz w zwyczajnym biegu rzeczy, szkoda jest normalnym następstwem tego rodzaju zdarzeń.

            Odpowiedzialność kontraktowa uregulowana jest w art. 471 i nast. KC. W myśl tego artykułu dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi.

            Strona umowy często nie jest zobowiązana do osobistego spełnienia świadczenia i przy wykonaniu zobowiązania może posłużyć się innymi osobami. Zgodnie z treścią art. 474 KC, dłużnik odpowiedzialny jest jak za własne działanie lub zaniechanie, za działania i zaniechania osób, którym wykonanie zobowiązania powierza. Należy podkreślić, że jeżeli dłużnik mimo obowiązku osobistego świadczenia powierzył wykonanie świadczenia osobie trzeciej, to ponosi odpowiedzialność za działanie własne, ponieważ samo powierzenie wykonania świadczenia innej osobie jest naruszeniem zobowiązania.

            Przy odpowiedzialności kontraktowej poszkodowany musi udowodnić jedynie fakt poniesienia szkody i naruszenie zobowiązania przez dłużnika. Dłużnik, jeżeli chce się uwolnić od odpowiedzialności za szkodę w wyniku niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, musi zgodnie z treścią art. 471 KC udowodnić, że naruszenie zobowiązania jest następstwem okoliczności, za które nie ponosi odpowiedzialności. W wyroku z 17 sierpnia 1993 r. SN sformułował tezę, że należyta staranność dłużnika określana jest przy uwzględnieniu zawodowego charakteru prowadzonej przez niego działalności (zawodowy charakter działalności stwarza podwyższone wymagania).

            Zobowiązanie umowne może nie zostać wykonane albo być wykonane w sposób niewłaściwy, np. pod względem ilości lub jakości, bądź też może nie zostać wykonane we właściwym miejscu lub czasie. Świadczenie nie będzie miało wówczas dla wierzyciela wartości, której mógłby oczekiwać. Zakres przysługującego wierzycielowi odszkodowania względem dłużnika z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania – w przypadku braku przepisów szczególnych lub postanowień umownych – jest ustalany w oparciu o przesłanki art. 361-363 KC. Na pierwszy plan wysuwa się interes strony poszkodowanej, art. 363 stanowi, że naprawienie szkody powinno nastąpić według wyboru poszkodowanego, bądź przez przywrócenie stanu poprzedniego, bądź przez zapłatę odpowiedniej sumy pieniężnej. Gdyby było to niemożliwe, roszczenie ograniczy się do świadczenia w pieniądzu.

Dochodzenie odszkodowania w związku z faktem niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania jest ułatwione w razie zastrzeżenia kary umownej. Jej treścią jest zobowiązanie się dłużnika do zapłaty oznaczonej sumy pieniężnej w wypadku niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania. Nie jest konieczne wykazywanie nawet zaistnienia szkody ani jej wysokości.

KOMENTARZ

      Są to zasady ogólne, regulujące odpowiedzialność w przypadku naruszenia postanowień umowy. Różne typy umów, a zwłaszcza konkretne zapisy, rodzą wiele skomplikowanych sytuacji, wymagających szczegółowej analizy. Przy tej okazji, tak jak w każdym innym przypadku, warto postulować o staranność zapisów umownych na etapie ich konstruowania. 

konsument


Mirosław Janicki
20.02.2021 r.

Wielowymiarowa batalia w sprawie kredytów walutowych.

      Byłaby to, jak się wydaje, najbardziej racjonalna droga wyjścia. Podejście banków będzie zależało w pierwszej kolejności od oceny możliwych konsekwencji stanowiska SN. Ewentualny wariant ugodowy muszą jednak zaakceptować nie tylko gremia decydujące o tym na poziomie banku, ale również klienci banków (wydaje się, że oczekiwania rosną).
      Sekwencja pytań skierowanych do SN sięga daleko, np. kwestii przedawnienia. Każde z zagadnień, które będą rozważane pod koniec marca, ma istotną doniosłość praktyczną i jest złożone w wymiarze teoretycznym. Odpowiedzi zweryfikują wiele wcześniejszych opinii. 
      Mając świadomość znaczenia analizowanych spraw, warto zwrócić uwagę na jedną z kwestii mniej eksponowanych, ale mogących się ujawnić w przyszłości. Odpowiedzi Izby Cywilnej, jak również losy ewentualnych propozycji ugodowych, wpłyną w decydującym stopniu na sytuację kredytobiorców, w istotnym na skuteczność działań podmiotów ich reprezentujących. Sytuacja w ostatnim okresie jest bardzo rozwojowa i  za jakiś czas może wystąpić nieco odmienna niż na początku ocena umów zawieranych przez kredytobiorców z podmiotami, często innymi niż kancelarie prawne. Również cele działań mogą być interpretowane różnorodnie. W przypadku stwierdzenia nieważności lub bezskuteczności umowy, pojawią się rozliczenia lub dalej jeszcze idące konsekwencje. Pytania do Izby Cywilnej Sądu Najwyższego pośrednio wskazują na możliwe rozwiązania. W ten sam sposób można byłoby rozpatrywać konsekwencje doprowadzenia do generalnej ugody z kredytobiorcami (oczywiście w odniesieniu do tych, którzy byliby skłonni do ugody przystąpić).    

    Niektóre prawdy docierają powoli, jednak trzeba pamiętać, że Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów już wcześniej zwracał uwagę, między innymi na takie kwestie jak wysokość kar za rozwiązanie umowy przez klienta, a także zakaz prowadzenia samodzielnie sprawy i negocjacji. Nie można nie wspomnieć, że w skrajnych przypadkach prowizja została ukształtowana w niezbyt korzystny – delikatnie mówiąc – dla klienta sposób. Nie zawsze też jego pozycja negocjacyjna, w mało skrystalizowanej sytuacji, była korzystna. Oczywiście, należy odróżnić tego rodzaju przypadki od umów skonstruowanych rzetelnie, zapewniających zaangażowanie i profesjonalizm. Sytuacje są różnego kalibru, ale w niektórych przypadkach można szukać analogii w innym miejscu, np. w umowach zawieranych na wyłączność w obrocie nieruchomościami. Orzecznictwo SOKiK kwestionowało niekiedy klauzule dotyczące wypłaty wynagrodzenia bez względu na to, w jaki sposób ostatecznie dochodziło do sfinalizowania sprawy. Zawsze istniały racje dwóch stron, jednakże tytułem pewnego zwrócenia uwagi na problem, warto zauważyć, że postanowienia dotyczące wypłaty wynagrodzenia, kształtowanego w sposób dość swobodny, co więcej niezależnie od okoliczności, bywają kwestionowane. Niewykluczone jest jednak, że mimo wyboistej drogi, sprawy związane z kredytami walutowymi znajdą w końcu najbardziej racjonalne z możliwych rozwiązanie. Omawiana sprawa zasługuje na zauważenie, także z tego względu, że jak na ironię cały problem dotyczy postanowień abuzywnych. 

prawo nieruchomości


Mirosław Janicki
18.02.2021 r.

Porządkowanie stanu prawnego nieruchomości - o znaczeniu dokumentów i szczegółów.

      Nikt inny, niż posiadacz nieruchomości, nie ma pełnej wiedzy w tym zakresie, niekiedy jest to jedynie wiedza mało uświadomiona w kontekście jej przydatności. Mówiąc bardziej szczegółowo, każdy dokument znajdujący się w rękach ubiegającego się o stwierdzenie zasiedzenia, zawierający określenie nieruchomości, dane posiadacza oraz obraz dokonanych czynności, może stanowić ważny środek dowodowy. 
      Zasiedzenie następuje z mocy prawa, jednak ze względów dowodowych niezbędne jest stwierdzenie przez sąd nabycia własności. Analiza we własnym zakresie dokumentów sprzed nawet kilkudziesięciu lat (istotne są zwłaszcza te, które pomogą w ustaleniu daty nabycia posiadania), może ujawnić bardzo przydatną treść. Zeznania świadków również mogą być środkiem dowodowym, jednak istotne informacje dotyczą okresu odległego i trudno w ten sposób niekiedy ustalić, od kiedy występuje stan posiadania lub status posiadania samoistnego po zmianie z zależnego. Warto dla przykładu wymienić kilka dokumentów, które okazywały się bardzo przydatne w tego typu sprawach. Są to między innymi dokumenty potwierdzające uiszczanie podatków za nieruchomość, inne dowody płatności, projekty dotyczące inwestycji, faktury; w jednostkowych przypadkach nawet bardzo szczegółowe materiały, np. kierowana do posiadacza zgoda urzędu na wycinkę drzew. Znaczenie ma również fakt, że te dokumenty mogą posłużyć określeniu wartości nakładów dokonanych przez nabywcę w czasie biegu zasiedzenia. Te wartości wyłącza się z podstawy opodatkowania. 

KOMENTARZ

Warto zaznaczyć, że gromadzenie i przygotowanie we własnym zakresie dokumentów będzie najlepszą gwarancją powodzenia poczynań. Trzeba zachęcić do dużej aktywności i staranności, a nawet przejęcia na tym etapie odpowiedzialności za własny problem. Dzięki szczegółowej analizie dokumentów, popartej własną wiedzą o przeszłości, uzyska się jasny obraz sytuacji, pozwalający uniknąć ewentualnych błędów. 

      Jakkolwiek sama konstrukcja zasiedzenia jest dość czytelna, to w indywidualnych przypadkach, pewne aspekty mogą okazać się trudniejsze. Tytułem przykładu, warto na jedną z takich kwestii zwrócić uwagę. Występuje możliwość doliczenia przez obecnego posiadacza czasu posiadania poprzednika i po zsumowaniu okresów, spełnienie warunku dotyczącego długości posiadania, wymaganego dla nabycia własności nieruchomości zgodnie z art. 172 KC. Zasadę dotyczącą możliwości doliczenia okresu poprzednika w przypadku dziedziczenia wyraża art. 176 KC. Sąd Najwyższy w postanowieniu z 28.04.1999 r. podkreślił, że z chwilą otwarcia spadku, na spadkobiercę przechodzą wszystkie skutki prawne, jakie wynikały z posiadania przez spadkodawcę. Tak więc, dla przykładu, po 20 latach posiadania samoistnego spadkodawcy, spadkobierca mógł po upływie kolejnych 10 lat wystąpić o stwierdzenie nabycia nieruchomości (w praktyce najczęściej termin zasiedzenia wynosi 30 lat). 

UWAGA

      Może pojawić się błędne przekonanie, że zawsze model jest tak prosty. 

      Zgodnie jednak z orzecznictwem sądowym, doliczenie okresu posiadania spadkodawcy jest możliwe wyłącznie w odniesieniu do wszystkich spadkobierców. Sąd Najwyższy w postanowieniu z 26.04.2013 r. (sygn. akt: I CSK 445/12) uznał, że spadkobiercy wchodząc we wszystkie prawa i obowiązki zmarłego, wchodzą również w ten sam sposób w sytuację związaną z posiadaniem, którego zaliczenie może nastąpić jedynie na korzyść każdego ze spadkobierców, proporcjonalnie do udziału w spadku. Nie może nastąpić więc zasiedzenie własności nieruchomości przez jednego tylko ze spadkobierców. Podobnie, we wcześniejszym postanowieniu z 11.04.2008 r. (sygn. akt: II CSK 626/07) SN stwierdził, że każdy spadkobierca może doliczyć czas posiadania nieruchomości przez spadkodawcę tylko w zakresie takim, w jakim sam dziedziczy (tylko więc w określonej części nieruchomości). W przedstawionym stanie rzeczy, sytuacja byłaby oczywiście o wiele bardziej skomplikowana aniżeli w przypadku jednego spadkobiercy. Można byłoby rozważyć możliwość jej rozwiązania np. w drodze wcześniejszego przeniesienia posiadania lub wyrażenia przez spadkodawcę woli w testamencie. Byłoby to jednakże już przedmiotem innych rozważań. Przy tej okazji autor antycypuje raczej różne sytuacje i wskazuje na okoliczności, na które warto zwrócić uwagę.